Дипломна робота - аналіз ринку нерухомості

n1.doc (5 стор.)
Оригінал

  1   2   3   4   5



Зміст.


1. НЕРУХОМІСТЬ ТА РИНОК НЕРУХОМОСТІ 5

1.1. Ринок нерухомості: поняття, суб'єкти ринку, законодавча база 5

1.1.1. Економічна сутність нерухомості 9

1.1.2. Функції нерухомості 15

1.1.3. Управління ринком нерухомості 17

1.1.4. Форми державного регулювання 20

1.2. Оцінка нерухомості 22

1.2.1. Види вартості, концепції вартості житла 22

1.2.2. Фактори, що впливають на формування ринку нерухомості 24

1.3. Основні індикатори ринку нерухомості Санкт-Петербурга 26

Вторинний ринок житла 28

Первинний ринок житла 29

Поточні середні ціни пропозиції на ринку оренди житла. (Руб. / Місяць) 29

Глава 2. Підходи і методи в оцінці нерухомості. 36

2.1. Оцінка нерухомості: підходи та методика 36

2.1.1. Дослідження ринку нерухомості за категоріями 38

2.1.2. Ринковий порівняльний підхід в оцінці нерухомості: метод парних продажів 44

2.2. Переваги та недоліки житла на первинному і вторинному ринку 48

2.3. Прогнозування показників цін на житло первинного і вторинного ринку до кінця 2010 51

Глава 3. Аналіз ринку житлової нерухомості Санкт-Петербурга 57

3.1. Кризова ситуація на ринку нерухомості 59

3.2. Іпотечне кредитування 62

3.3. Аналіз динаміки продажів 67

3.4. Первинний і вторинний ринок житла 69

Можливості первинного ринку нерухомості 70

Нове житло 71

Можливості вторинного ринку нерухомості 71

Розвинена інфраструктура 72

1. Загроза появи продуктів-замінників 72

2. Загроза появи нових гравців 73

3. Ринкова влада постачальників 73

4. Ринкова влада споживачів 74

5. Рівень конкурентної боротьби 74

Умови 75

політичні чинники 75

економічні чинники 76

соціальні фактори 76

технологічні фактори 76

Висновок 78

Введення
Ринок нерухомості, найбільш обговорювана тема в даний час. Існує ряд найбільш актуальних питань, на які я постараюся відповісти у своїй роботі: Що сталося з житловими забудовами під час кризи? В яких регіонах девелопери вже працюють собі у збиток? Що робити з 60 млн. кв. незавершених новобудов? І чому житло на первинному ринку не може коштувати 30 000 руб. за квадрат?

Перехід країни до ринкових відносин створив ринок нерухомості. Під ринком нерухомості слід розуміти певну систему економічних відносин, в якій здійснюється передача прав власності від продавця до покупця і безпосередньо через інститут посередництва - ріелтер, девелопер.

Нерухоме майно - будь-яке майно, яке складається з землі, а так само будівель і споруд на ній. У своїй роботі я хочу розглянути - первинний і вторинний ринок житла, введення житлових будинків в експлуатацію. Також динаміку цін, і фактори від яких залежить кінцева вартість готових об'єктів.

Однією з тенденцій формування російського ринку нерухомості є будівництво нового житла - це первинний ринок.

1. НЕРУХОМІСТЬ ТА РИНОК НЕРУХОМОСТІ

1.1. Ринок нерухомості: поняття, суб'єкти ринку, законодавча база


Ринок - це сукупність суб'єктів відносин і обміну товарами і послугами (продавців, покупців, посередників) і соціально-економічних відносин між ними; сукупність існуючих і потенційних покупців товару; сфера обміну товарами певного виду на певній території. Нерухомість є особливим товаром, оскільки її характеристики не характерні для інших товарів (наприклад, строго певне місце розташування). Ринок нерухомості - це сукупність відносин навколо операцій з об'єктами нерухомості (продажу, купівлі, оцінки, оренди, застави тощо).

Основними особливостями ринку нерухомості є: локальний характер ринку нерухомості (скорочення числа можливих угод через певного місця розташування); унікальність всіх ділянок землі (тягне розбіжність у цінах); низька ліквідність нерухомості порівняно з іншими товарами (внаслідок необхідності залучення правових інститутів при здійсненні операцій ); невідповідність високої ціни і фінансових можливостей покупців, що вимагає наявність кредиту в більшості випадків; розкид в цінах внаслідок неповної інформованості продавців і покупців.

За функціональним призначенням об'єктів ринок нерухомості підрозділяється на 4 основні складові: ринок землі (земельних ділянок), ринок житла, ринок нежитлових приміщень, ринок промислової нерухомості. Можна також виділити ринок незавершених об'єктів та готельних послуг.

Основними суб'єктами ранка нерухомості поряд з власниками та користувачами нерухомого майна (якими можуть бути і фізичні, і юридичні особи) є: інвестори, банки, будівельні організації (підрядники), фірми-ріелтери, юридичні фірми, рекламні агентства, страхові компанії, комітети з управління майном, бюро технічної інвентаризації, арбітражний суд, нотаріальні контори, податкові інспекції.

У зв'язку з розвитком ринку нерухомості виникла необхідність у оціночної діяльності. Оціночна діяльність - це що підлягає ліцензуванню діяльність особи (оцінювача), що полягає в встановленням їм відносно оцінюваного об'єкта з використанням спеціальних правил і методик ринкової або іншої вартості нерухомості. Професії оцінювача, без якої неможливо уявити ринок нерухомості.

Розвитку ринку нерухомості сприяє вільний перехід прав власності на нерухомість. Слід зазначити, що відповідно до Цивільного кодексу РФ потрібне обов'язкове нотаріальне посвідчення угод з нерухомістю, відповідно до Закону «Про заставу» повинен бути нотаріально завірений договір про іпотеку. Розпочато створення кондомінімумів (об'єднань власників житла з метою спільної експлуатації).

Основним типом нерухомості є земля. Початком земельної реформи в Росії можна вважати початок 90-х років (див. Закон РРФСР «Про земельну реформу», Земельний кодекс РРФСР 1991р.). Раніше існувало єдине державне власність на землю. Формування ринку землі в Росії почалося з приватизації (див. Уази Президента РФ «Про продаж земельних ділянок громадянам і юридичним особам при приватизації державних і муніципальних підприємств», «Про оподаткування продажу земельних ділянок та інших операцій з землею» тощо). важливе значення для ринку землі має земельний кадастр.

Поділ ринку нерухомості відбувається за 4 основними складовими: ринок земельних ділянок, ринок житла, ринок нежитлових приміщень, ринок промислової нерухомості. Можна подивитися на малюнку: структурні складові ринку нерухомості 1.



Кожен такий сегмент ринку розвивається самостійно, незалежно від трьох інших, спираючись на власну інституційно-правову базу. Кожен із сегментів ринку включає дві складові: первинний ринок, пов'язаний з реалізацією прав на новостворені об'єкти нерухомості, і вторинний ринок, що представляє собою сферу ринкового обігу об'єктів нерухомості, вже були в експлуатації. Вторинний ринок нерухомості характеризується великою різноманітністю операцій з об'єктами нерухомості, що пропонує його більш розвинену інституційне середовище.

Процеси, що відбуваються на обох ринках - первинному і вторинному, - взаємопов'язані: ціни вторинного ринку служать орієнтиром, що відображає ступінь рентабельності здійснення нового будівництва та його інвестиційної привабливості. Прийняті рішення про презнаходження нерухомості неминуче має враховувати наступні фактори, що визначають особливості її економічного обороту:


1.1.1. Економічна сутність нерухомості


В даний час категорія «нерухомість» ширше розкрита з позиції правового підходу, ніж економічного. Так, розподіл речей на рухомі і нерухомі сходить до своїх витоків і римським правом. В основі така поділу лежали природні властивості речей.

Перша згадка про нерухомість в Росії відносяться до початку 18 століття. Сам термін «нерухоме майно» законодавчо був введений указом Петра 1 в 1714 році для вирішення питань, пов'язаних з регламентацією єдиноспадкування. 2 Цей указ свідчив про те, що держава почала реалізовувати свої права, перш за все, щодо визначення форм розпорядження майном.

Перехід країни до ринкових відносин створив і ринок нерухомості.

Під ринком нерухомості прийнято розуміти певну систему економічних відносин, в якій здійснюється передача прав власності від продавця до покупця безпосередньо або через інститут посередництва (ріелтер, девелопер та ін.)

Сам факт появи ринку нерухомості та ріелторських послуг в Росії доводить необхідність і своєчасність його виникнення в період переходу до ринкової економіки. Перші кроки ринок нерухомості та ріелторських послуг зробив в період з 1987 по 1991 рік.

Останнім часом у Росії з'явилося безліч фірм, саме ріелтерськими. У російській мові такого виразу раніше не було, воно прийшло до нас з англійської мови. Слово «ріелтер» утворено від англійського слова «realy», яке перекладається як «нерухоме майно».

З урахуванням вітчизняного досвіду розвитку ріелтерських послуг можна вважати, що ринок нерухомості - це сукупність угод, укладених з нерухомістю, інформаційне забезпечення операцій з управління та фінансування робіт в області нерухомості. Відповідно ринок нерухомості, а, отже, і ріелторських послуг - це підсистема загального ринку, пов'язана з обігом прав на об'єкти нерухомості.

Ринок нерухомості, також як основний елемент цього ринку - ріелтерські послуги, являє собою абстракцію фактичного потоку угод з нерухомістю з інтересами і правами в нерухомості, а також потоку інформації, що стосується операцій. Мається на увазі що на ринку нерухомості:

Перелік об'єктів, які відносяться до нерухомого майна відповідно до Цивільного кодексу РФ представлений на схемі:

Об'єкти нерухомості

Умовно однорідні:

  • земельні ділянки;

  • долі надр;

  • відокремлені водні об'єкти, все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе: ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди;

  • нерухомі об'єкти за законом, підлягають державній реєстрації: повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання;

  • інше майно, за законом віднесене до нерухомих речей

Неоднорідне:

  • підприємства, як майновий комплекс, що включає до свого складу всі види майна, призначені для його діяльності, земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, вимоги, борги, права на позначення, індивідуалізують підприємство, роботи і послуги


Як видно зі схеми об'єкти майна поділяються на дві великі групи виходячи з їх економічних, соціальних і правових ознак.

Економічні функції нерухомості відображаються такими категоріями, як корисність, прибутковість, витрати на утримання, вартість, ціна, товар, ліквідність, оподаткування, інвестиції, попит і пропозиція та ін Практично на всі перераховані вище категорії значний вплив мають складові частини нерухомості або так звані приналежності.

Нерухомість, розглянута як результат людської діяльності, за певних умов виступає як товар. Визначальною умовою її товарного характеру є економічне відокремлення (приватна власність) суб'єктів ринкових відносин. Звернення нерухомості як специфічного товару на ринку безпосередньо пов'язано із залученням фінансового капіталу, використанням різних ресурсів та праці.

Різноманіття об'єктів, які відносяться до нерухомості (земля її ресурси, виробничі і невиробничі фонди, а також підприємства), ускладнює характеристику нерухомості як товару. Це стосується як способів купівлі-продажу товару (житлова квартира, земельна ділянка, підприємство), так і суб'єктів, включених в даний процес.

У зв'язку з тим, що все більше число громадян і організацій втягується в операції на ринку нерухомості, необхідно чітко визначити властивості нерухомості як особливого виду товару. Спираючись на це знання, кожен власник може більш раціонально і вигідно розпорядитися своєю (або ввіреній йому) власністю. Адже у більшості громадян РФ належні їм житло або земельні ділянки є найдорожчою частиною особистого майна.

Нерухомість - це найбільш фундаментальний, грунтовний товар з усіх існуючих, його не можна викрасти, втратити або зламати. Справді, чи можна вкрасти житловий будинок або квартиру, чи можна втратити або забути де-небудь своє житло, як це часом трапляється з більшістю особистих речей. Тільки землетрус, вибух, пожежа, повінь, смерч чи інше стихійне лихо можуть зруйнувати житлова будівля. Однак це вже не типова, а екстремальна ситуація. Стаціонарність і матеріальність нерухомості є її сутнісними характеристиками.

Стаціонарність (іммобільність) - це ознака, яка характеризує міцний зв'язок об'єкта нерухомості із земною поверхнею, тобто неможливість переміщення об'єкта в просторі без фізичного руйнування і нанесення шкоди, що робить його непридатним для подальшого використання. Стаціонарність - це просторова характеристика нерухомості. Її матеріальність означає, що нерухомість завжди функціонує в натурально-речовій і вартісній формах. Фізичні характеристики об'єкта нерухомості включають, наприклад, дані про його розміри і форму, незручності та небезпеку, про довкілля, про під'їзних шляхах, комунальних послугах, поверхні і шарі підгрунтя, ландшафті і т.д. Сукупність цих властивостей характеризує якість нерухомості, тобто матеріальність і фізичні характеристики об'єкта нерухомості вимірюють його якість. Якість у свою чергу визначає корисність об'єкта, яка і складає основу вартості нерухомості. Однак сама по собі корисність не визначає вартості. Будь-який об'єкт має вартістю, маючи в тій чи іншій мірі такі характеристики, як придатність для використання і обмежений характер пропозиції. Обмеженість пропозиції - необхідна передумова формування вартості будь-якого товару. Соціальні ідеали та стандарти, економічна діяльність і тенденції, закони, урядові рішення і дії, природні сили впливають на поведінку людей, і всі ці фактори, взаємодіючи між собою, створюють, зберігають, змінюють вартість нерухомості.

Таким чином, нерухомість - це товар, який володіє, з одного боку, стаціонарністю, а з іншого, має деякий рухливе якість, яка змінюється як у просторових масштабах, так і в часі. Більше того, якість нерухомості в значній мірі залежить від стану навколишнього середовища.

Нерухомість є одним з небагатьох товарів, вартість яких може зростати з плином часу, не рахуючи останніх місяців, внаслідок кризи. Але про це трохи пізніше

Згідно з діючим в Росії будівельним нормам і правилам (БНіП), житлові будівлі залежно від матеріалу основних конструкцій (фундаментів, стін, перекриттів) поділяються на 6 груп з відповідними нормативними термінами служби - від 15 до 150 років. Разом з тим об'єкти нерухомості змінюються протягом терміну свого існування, при цьому виділяються чотири фази життєвого циклу кожного об'єкта: зростання, стабільність, занепад, оновлення.

Знос характеризує втрату придатності та зменшення вартості нерухомості з різних причин. Так, фізичний знос відображає ступінь зміни фізичних властивостей нерухомості з часом. Функціональний знос виникає через погану планування та функціонального невідповідності будівлі сучасним вимогам. Зовнішній знос з'являється через зміни зовнішніх по відношенню до нерухомості факторів, тобто під негативним впливом навколишнього середовища.

Різнорідність, унікальність і неповторність утворюють ще одну групу ознак нерухомості. Як вже зазначалося, практично не існує двох однакових квартир, будівель, земельних ділянок, так як у них обов'язково будуть відмінності в місці розташування, по відношенню до інших об'єктів, комунікацій, лінії горизонту і сторонах світу. Крім того, для кожного покупця (або інвестора) поєднання власного ряду переваг, можливостей та обмежень визначає в кінцевому підсумку індивідуальну привабливість об'єкта нерухомості, його індивідуальну корисність.

Важливою особливістю нерухомості є необхідність постійного управління процесом її використання. Будь-який об'єкт нерухомості потребує систематичного нагляді незалежно від його функціонального призначення. Сюди входить обслуговування комунальними послугами житлових або нежитлових приміщень (та їх оплата), охорона та поточний ремонт, пошук орендарів і контроль за надходженням орендних платежів, різні сезонні або профілактичні роботи, пов'язані з утриманням житлового та нежитлового фондів.

Відмінною особливістю нерухомості служить і те, що на мікрорівні - житлова осередок (квартира, кімната, будинок) - вона виступає як приватний товар, а на макрорівні - як частина інфраструктури, тобто суспільне благо.

В умовах ринково-трансформаційних перетворень пріоритетну значимість набуває характеристика нерухомості як товару. Причому на окремих сегментах ринку нерухомості проявляються істотні сезонні коливання. Так, ринок оренди житла відрізняється коливаннями попиту та пропозиції при зміні пір року. У той же час ринок нежитлових приміщень неістотно залежить від пори року, тут коливання визначаються змінами загальної економічної ситуації, динамікою макроекономічних показників - темпами зростання ВВП, інфляції, відсотки та ін

Нерухомість являє собою особливий об'єкт власності. Права володіння, користування і розпорядження нею відмінні від аналогічних майнових прав на інші об'єкти власності. Це пов'язано з тим, що користування нерухомістю зачіпає інтереси інших громадян та / або юридичних осіб на відміну від величезної кількості товарів, що відносяться до рухомого майна. Тому придбання житла чи іншої нерухомості, а також інші операції з нею (дарування, міна, успадкування, уточнення часток) пов'язані з певними процедурами, покликаними забезпечити гармонізацію інтересів держави, місцевих органів влади, місцевого співтовариства та інших суб'єктів права.

Однією з тенденцій формування російського ринку нерухомості є будівництво нового житла - це первинний ринок. На цьому ринку продаж нерухомості здійснюється безпосередньо за схемою: покупець - забудовник. Також існує вторинний ринок житла.

1.1.2. Функції нерухомості


Ринок нерухомості має великий вплив на всі сторони життя і діяльності людей, виконуючи ряд загальних і спеціальних функцій.

Одна з головних функцій ринку - встановлення рівноважних цін, при яких платоспроможний попит відповідає обсягу пропозицій. При цінах нижче рівноважної має місце надлишковий попит, а у разі перевищення рівноважної ціни - надлишкові пропозиції. У ціні концентрується і великий обсяг інформації про насиченість ринку, перевагах покупців, витратах на будівництво, господарської та соціальній політиці держави в галузі, наприклад житлового будівництва і т.д.

Регулююча функція полягає в тому, що ринок, автономно функціонуючи, за визначенням А. Сміта, «невидимою рукою» перерозподіляє ресурси за сферами підприємництва і направляє його учасників до мети, яка зовсім не входила в їх наміри, - до формування ефективної структури економіки та задоволенню суспільних інтересів. У сучасному світі недоліки ринкового регулювання все більше компенсуються державним управлінням народним господарством, особливо в частині охорони природи, захисту конкуренції, перерозподілу доходів, створення правового середовища бізнесу, вирішення соціальних проблем та ін

Комерційна функція полягає в реалізації вартості та споживчої вартості нерухомості та отриманні прибутку на вкладений капітал.

Функція санування - це очищення економіки від неконкурентоспроможних і слабких учасників ринку, банкрутство неефективних. Ринковий механізм вказує людям напрямки пошуку, але не дає їм жодних гарантій щодо кінцевих фінансових результатів. Він визнає лише суспільно необхідні інвестиції в нерухомість, адже тільки їх і оплачує покупець. Тому звільнення ринку від неефективних власників підприємств та інших об'єктів нерухомості веде до підвищення стійкості та економічному зростанню.

Інформаційна функція - це унікальний спосіб оперативного збору і розповсюдження узагальненої об'єктивної інформації, що дозволяє продавцям і покупцям нерухомості вільно, зі знанням справи прийняти рішення в своїх інтересах.

Посередницька функція виражається в тому, що ринок виступає як сукупного посередника і місця зустрічі безлічі незалежних і економічно відокремлених в результаті суспільного розподілу праці покупців і продавців, встановлюється зв'язок між ними і надається можливість альтернативного вибору партнерів. Діють на ринку нерухомості та професійні посередники: ріелтери, оцінювачі, агенти, брокери, страховики, іпотечні кредитори та інші особи, які надають послуги зацікавленим учасникам.

Стимулююча функція виступає у формі економічного заохочення - прибутком продуктивного використання досягнень науково-технічного прогресу в створенні та використанні нерухомого майна. Конкуренція економічно примушує і підтримує високу ділову активність і пошук нових можливостей ефективного управління капітальної власністю.

Інвестиційна функція - ринок нерухомості, це привабливий спосіб збереження і збільшення вартості капіталу. Він сприяє переказу заощаджень і накопичень населення з пасивної форми запасів в реальний продуктивний капітал, що приносить дохід власнику нерухомого майна. При цьому саме нерухоме майно служить своєрідною страховою гарантією інвестиційних ризиків.

Соціальна функція проявляється у зростанні трудової активності всього населення, у підвищенні інтенсивності праці громадян, які прагнуть стати власниками квартир, земельних ділянок та інших капітальних і престижних об'єктів. З власників нерухомості формується середній соціальний прошарок суспільства. Внаслідок неодноразового перерозподілу на ринку підприємства, земельні ділянки, будівлі та споруди, в кінцевому рахунку, переходять до ефективних стратегічним інвесторам, що забезпечує високопродуктивне їх використання. ^

1.1.3. Управління ринком нерухомості


Основні цілі управління ринком нерухомості:

Принципи управління ринком нерухомості багато в чому залежать від політичних та економічних умов в країні, але водночас вони повинні враховувати сформований світовий досвід. Досягнення сформульованих цілей можливо при обліку наступних принципів управління.

Поділ процедур - застосування особливих підходів до регулювання відносин різних видів нерухомості - житлових і нежитлових приміщень, земельних, лісових ділянок та інших об'єктів.

Відкритість інформації про всіх учасників та об'єктах ринку нерухомості для прийняття ділових рішень.

Гласність нормотворчості - публічне обговорення проектів законів та інших нормативних актів. Наприклад, обговорення програми житлової реформи, яка зачіпає інтереси всіх верств населення.

Конкурентність як механізм підвищення якості послуг на ринку і зниження їх вартості.

Поділ повноважень між регулюючими органами - нормотворчість і нормозастосування - не повинні поєднуватися в одній особі.

Об'єкти нерухомості державної та муніципальної власності перебувають у загальному спільному володінні та користуванні всього населення відповідного регіону.

Застосування додаткових заходів захисту, на ринку житлових приміщень громадян групи ризику - неповнолітніх, одиноких пенсіонерів, інвалідів та ін

Раціональний розподіл функцій управління ринком нерухомості між державними органами і професійними учасниками - комерційними та громадськими організаціями (асоціаціями ріелтерів; оцінювачів та ін.)

Політика в галузі управління нерухомістю повинна забезпечувати ефективне використання земель відповідно до затверджених схемами зонування територій та виключне адресне і обгрунтоване надання пільг з оподаткування з поступовим переходом від надання пільг по земельних платежах до адресних компенсаційних виплат з бюджету відповідно до проведеної соціальної політикою.

Представницькі органи, державної влади (федеральні, територіальні та муніципальні) в інтересах населення приймають закони та інші нормативні правові акти, що встановлюють порядок володіння, користування та розпорядження об'єктами нерухомості.

Розпорядження державної нерухомістю відповідно до чинного законодавства здійснюють виконавчі органи державної влади.

Приватизація державної і муніципальної нерухомості та оплатне передача прав на недержавні об'єкти повинна проводитися за ринковою вартістю, а не за інвентаризаційної.

Збори й податкові платежі, що стягуються з об'єктів нерухомості, в тому числі і по операціях з ними, діляться по рівнях управління відповідно до встановлених норм.

Дотримання наступності російської системи управління ринком нерухомості, яка має свою історію і традиції, з урахуванням світового досвіду регулювання прав власності на різні об'єкти нерухомого майна; його творче осмислення та адаптацію до наших вітчизняних умов.

1.1.4. Форми державного регулювання


На ринку нерухомості держава виконує наступні функції:

Система державного регулювання ринку нерухомості складається з двох елементів:

1) державні і муніципальні органи та організації;

2) державні та інші нормативні акти. В організаційному відношенні державне регулювання ринку нерухомості здійснюється у двох формах:

- Шляхом прямого втручання, тобто адміністративним способом;

- Непрямим впливом або економічними методами управління.

Пряме адміністративне управління включає сукупність таких прийомів:

Адміністративне управління грунтується на силі державної влади і включає в себе заходи заборони, примусу або дозволу.

Економічні методи управління ринком нерухомості здійснюються за допомогою:

1) системи оподаткування майна та пільг (ставки податків, звільнення від них);

2) регулювання облікової ставки (дисконтної політики Центрального Банку);

3) випуску та обігу житлових сертифікатів;

4) надання громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, субсидій;

5) реалізації державних цільових програм;

6) амортизаційної політики;

7) зовнішньоекономічної діяльності.

Навчальний матеріал
© cozap.com.ua
При копіюванні вкажіть посилання.
звернутися до адміністрації